Dane NBP z rynku pierwotnego w Poznaniu wskazują rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów, a jak wynika z analizy, jest ona znacząca. Ile można zyskać i jaki jest realny koszt mieszkania? Wyniki mogą zaskoczyć!
Jak wynika z bazy serwisu rynekpierwotny.pl w lutym br. metr kwadratowy nowego, poznańskiego mieszkania kosztował średnio 13 463 zł. przy czym cena transakcyjna według danych NBP to 12 790 złotych. To oznacza nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności dla nabywcy nowego mieszkania w Poznaniu.
Rynek pierwotny to dziś wciąż rynek kupującego. Mówią o tym twarde dane – ceny ofertowe z IV kwartału 2024 r., zebrane przez Narodowy Bank Polski. Z raportu, który przeanalizowali eksperci portalu rynekpierwotny.pl wynika, że w Poznaniu odchylenie ceny transakcyjnej od ofertowej wynosi przeciętnie ponad 5%.
Innymi słowy poznańscy deweloperzy oficjalnie utrzymują wysokie ceny, jednak są gotowi do coraz większych ustępstw, z czego wyraźnie korzystają kupujący. – Symboliczne rabaty rzędu 1-2 proc. ceny ofertowej renomowane firmy mają na ogół wliczone w cenę, więc udzielają ich nawet w czasie boomu. Ale obecnie dużo łatwiej o większe, kilkuprocentowe rabaty, które w wyjątkowych sytuacjach i wybranych lokalach sięgają nawet 10 proc. ceny ofertowej – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
Ile możesz zaoszczędzić? Liczymy!
Poznaniacy mogą dzisiaj przebierać w ofertach, do wyboru jest tu 7583 mieszkań, z czego 2726 w najpopularniejszym wśród nabywców przedziale od 40 do 60 mkw. Rok do roku to wzrost o 35%. Jeśli za przykład wziąć mieszkanie 50-metrowe, przy średniej cenie ofertowej koszt zakupu wyniósłby 673 tys. zł. Po negocjacjach na przykładowym poziomie 5% ta kwota to 639 tys. zł, a więc o ponad 34 tys. złotych mniej.
Do tego mogą dojść kolejne, gdyż deweloperzy świadomie utrzymują poziom cen ofertowych, za to sami oferują klientom liczne bonusy. Jakie? Po pierwsze gratisy – bezpłatne miejsca garażowe (oszczędność rzędu 10-20 tys. zł,), komórki lokatorskie (kilka tys. zł), a nawet pakiety wykończenia wnętrz w określonym standardzie, już nie tylko podstawowym (40-60 tys. zł), ale nawet premium. Popularnym wabikiem stały się też dodatkowe elementy wyposażenia (np. rolety lub klimatyzację. Po drugie deweloperzy do zakupów zachęcają elastycznymi warunkami płatności, takimi jak 20% ceny przy podpisaniu umowy, 80% przy odbiorze kluczy. Zysk na niższym okresie kredytowania może wynosić parędziesiąt tys. zł. w zależności od kwoty kredytu.
Gdzie najłatwiej utargować
Dane przedstawione przez NBP wskazują przy tym, że szczególnie duży potencjał negocjacyjny w Poznaniu wiąże się z dużymi metrażami, powyżej 80 mkw. Tu różnica między ceną ofertową a transakcyjną przy ostatnim odczycie wyniosła aż 16,8% na korzyść kupujących! Podobna sytuacja dotyczy nieruchomości w najwyższych cenach – mowa o segmentach powyżej 15 tys. zł/mkw i powyżej 18 tys. zł/mkw. Spośród kilkuset apartamentów w tej cenie oferowanych w III kwartale sprzedało się zaledwie po kilkadziesiąt, co dawało inwestorom potężną kartę negocjacyjną w rozmowach z deweloperem.
Co jeszcze wpływa na większą lub mniejszą skłonność negocjacyjną deweloperów? – Istotną rolę odgrywają czynniki takie jak etap sprzedaży inwestycji, stopień zainteresowania kupujących, konkurencyjne inwestycje w okolicy, atrakcyjność samych lokali z panoramą włącznie, czy wreszcie wolumen nabywanych inwestycyjnie mieszkań – wymienia Jarosław Jędrzyński z portalu Rynekpierwotny.pl. Mało kto kupuje mieszkania całymi pakietami, ale niektórzy mogą przyprowadzić zainteresowanego zakupem przyjaciela.
Jak skutecznie negocjować?
Wszystkie powyższe dane przytaczamy celowo – szczegółowa wiedza o sytuacji na rynku to podstawa skutecznych negocjacji. W rozmowach z deweloperem nie zaszkodzi powołać się na różnicę między ceną ofertową a transakcyjną z raportu NBP. Trzeba odważnie pytać także o dodatkowe korzyści – zamiast formalnie niższej ceny może uda się uzyskać ekwiwalent w postaci np. miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej lub wykończenia mieszkania w cenie. Obecnie największy wybór nowych M mają kupujący na Starym Mieście, najmniejszą ofertę nowych inwestycji znajdziemy na Wildze.